Comment gérer l’immobilier lors d’une transmission d’entreprise ?

Lorsque vient le moment de céder une entreprise, l’immobilier d’exploitation soulève toujours des questions sensibles.

Dans de nombreuses PME ou entreprises familiales, les bâtiments d’exploitation sont détenus par la même entité juridique que l’activité opérationnelle. La dissociation consiste à transférer cet immobilier dans une société distincte, souvent une structure patrimoniale (type société immobilière).

L’opération peut se faire via :

• une vente de l’actif immobilier à une autre société du même groupe,
• un apport en nature,
• ou dans certains cas, une scission partielle (scission asymétrique où seule une partie du patrimoine est transférée).

Pourquoi envisager cette opération avant une cession d’entreprise ?

L’immobilier constitue souvent une part significative de la valeur de l’entreprise, il s’agit d’un actif stratégique. Le conserver permet  :

• de générer un revenu locatif stable après la cession,
• de maîtriser les conditions d’occupation du site,
• ou d’envisager une valorisation à plus long terme.

Les points de vigilance à ne pas négliger

La scission partielle ou la vente de l’immobilier à une autre société du groupe doit être juridiquement et fiscalement sécurisée. Il faut notamment :

• réaliser une évaluation rigoureuse du bien immobilier,
• formaliser les baux commerciaux dans des conditions de marché,
• anticiper les effets sur la valorisation de l’entreprise pour l’acquéreur,
• éviter toute remise en cause de l’opération (abus de droit, fiscalité indirecte…).

Un accompagnement spécialisé est indispensable.

Quand initier la démarche ?

Une dissociation immobilière ne s’improvise pas quelques semaines avant la vente. Il est recommandé de l’anticiper 1 à 3 ans à l’avance, en fonction :

• de la situation juridique de l’entreprise,
• des objectifs patrimoniaux du dirigeant,
• du profil des repreneurs ciblés.

Cette anticipation permet aussi de laisser le temps aux repreneurs d’intégrer un loyer dans leur plan de reprise, sans déséquilibrer le projet.

La dissociation de l’immobilier d’exploitation permet de clarifier le périmètre de cession, de sécuriser un actif stratégique et d’optimiser certains aspects fiscaux ou patrimoniaux.
C’est une opération qui présente des avantages réels, à condition d’être anticipée, juridiquement encadrée et cohérente avec la stratégie de transmission envisagée.
Son intérêt dépend de la situation de l’entreprise, de la structure juridique et des objectifs du ou des actionnaires.